Zweitwohnsitz auf Korsika: Was Sie die Steuern 2026 wirklich kosten
Ein Apartment in Ajaccio für die Wochenenden, eine Villa in Calvi für den Sommer: Der Zweitwohnsitz bleibt der Hauptantrieb für Immobilienkäufe auf Korsika. Doch zwischen der teils erhöhten Wohnsteuer (Taxe d'habitation), der Grundsteuer (Taxe foncière) und der Gewinnsteuer beim Wiederverkauf (Plus-value) sollten die laufenden Kosten vor der Unterschrift kalkuliert werden. Eine vollständige Analyse der wichtigsten Eckpunkte, Gemeinde für Gemeinde.
Taxe d'habitation: Der Aufschlag, der alles verändert
Die Taxe d'habitation (Wohnsteuer für den Nutzer) für Zweitwohnsitze besteht weiterhin, und Gemeinden in sogenannten "Ballungsgebieten" (Zones tendues) können diese um 5 bis 60 % erhöhen. Auf Korsika wenden mehrere küstennahe, touristisch geprägte Gemeinden diesen Aufschlag an oder prüfen ihn: Informieren Sie sich vor dem Kauf im Rathaus – der Betrag variiert stark von Ort zu Ort.
Gute Nachrichten für angemeldete touristische möblierte Vermietungen: Je nach gewählter Steuerregelung kann die CFE (Cotisation foncière des entreprises – Gewerbegrundsteuer) die Wohnsteuer teilweise ersetzen, wobei unter bestimmten Schwellenwerten Abschläge möglich sind.
Taxe foncière: Ein stetig steigender Kostenfaktor
Wie überall in Frankreich wurden die Katastermietwerte aufgewertet. Auf Korsika beträgt die Taxe foncière (Grundsteuer für den Eigentümer) für eine Küstenvilla je nach Gemeinde und Fläche üblicherweise 1.500 bis 4.000 € pro Jahr. Prüfen Sie den Betrag systematisch beim Verkäufer und im Rathaus: Dies ist ein wichtiges Kriterium für die Preisverhandlung.
Gewinnsteuer beim Wiederverkauf: Die präzise Kalkulation
Ein Zweitwohnsitz profitiert nicht von der Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz. Die Plus-value (Wertzuwachssteuer) wird mit 36,2 % besteuert (19 % Einkommensteuer + 17,2 % Sozialabgaben), mit Abschlägen je nach Haltedauer: Befreiung von der Einkommensteuer nach 22 Jahren, von den Sozialabgaben nach 30 Jahren.
Drei legale Optimierungsmöglichkeiten: Abzug der tatsächlichen Erwerbskosten (Notar, Agentur) oder eine Pauschale von 7,5 %; Abzug der tatsächlichen Renovierungskosten gegen Rechnung oder eine Pauschale von 15 % nach 5 Jahren Haltedauer; sowie die Beachtung der Zusatzsteuer auf Gewinne über 50.000 € (2 bis 6 %). Ein häufiger Fall auf Korsika: Eine Immobilie, die 15 Jahre lang gehalten wurde, wird mit hohem Gewinn verkauft – die Differenz zwischen Pauschalbeträgen und tatsächlichen Kosten kann mehrere tausend Euro ausmachen. Lassen Sie beide Berechnungen durchführen.
IFI und Vererbung: Vorausschauend planen beim Kauf
Wenn Ihr Netto-Immobilienvermögen 1,3 Mio. € übersteigt, fließt der korsische Zweitwohnsitz in die Bemessungsgrundlage der IFI (Impôt sur la fortune immobilière – Immobilienvermögenssteuer) ein (der Abschlag von 30 % gilt nur für den Hauptwohnsitz). Für großes Vermögen können Strukturen wie eine SCI familiale (Immobiliengesellschaft) oder das Démembrement (Aufteilung in Nutzniessung und nacktes Eigentum) den Besitz und die Übertragung optimieren.
Denken Sie auch an die Weitergabe an die Kinder: Eine vorzeitige Schenkung (Donation-partage) oder die Übertragung des bloßen Eigentums (Nue-propriété) ist fast immer effizienter als eine klassische Erbfolge, insbesondere bei Immobilien, deren Wert in Küstennähe schnell steigt.
Die Mischstrategie: Zweitwohnsitz + Ferienvermietung
Immer mehr Käufer kombinieren die Eigennutzung mit einer reglementierten Saisonvermietung: einige Wochen für sich selbst, der Rest als angemeldete möblierte Vermietung. Steuerlich erlaubt der LMNP-Status (Loueur meublé non professionnel – nicht-gewerblicher Vermieter möblierter Unterkünfte), die Immobilie abzuschreiben und einen Großteil der Einnahmen steuerlich zu neutralisieren – bei gleichzeitiger Eigennutzung.
Achtung jedoch bei der Reform 2025: Abgezogene Abschreibungen werden beim Wiederverkauf von touristischen Vermietungen wieder in die Gewinnsteuerberechnung einbezogen. Das richtige Konstrukt sollte vor dem Kauf mit Ihrem Berater und Ihrem Notar (Notaire) festgelegt werden.
Häufige Fragen
Ist die Wohnsteuer auf Korsika für einen Zweitwohnsitz teurer?
Das kann sein: Gemeinden in Ballungsgebieten können sie um bis zu 60 % erhöhen. Der Betrag variiert je nach Gemeinde – prüfen Sie dies vor dem Kauf im Rathaus.
Wie hoch ist die Steuer beim Wiederverkauf eines Zweitwohnsitzes auf Korsika?
36,2 % auf den Nettogewinn, mit einer Befreiung von der Einkommensteuer nach 22 Jahren Haltedauer und von den Sozialabgaben nach 30 Jahren.
Kann man der Gewinnsteuer bei einem Zweitwohnsitz entgehen?
Nein, außer in sehr spezifischen Fällen (Verkaufspreis ≤ 15.000 €, Enteignung oder Reinvestition unter Bedingungen beim ersten Kauf eines Hauptwohnsitzes durch bestimmte Personen). Die Haltedauer bleibt der beste Hebel.
Zweitwohnsitz für einige Wochen vermieten: Welche Pflichten bestehen?
Anmeldung im Rathaus als möblierte Ferienunterkunft, Einkommenserklärung im LMNP-Status (Micro-BIC oder Real-System) und gegebenenfalls Beachtung der Miteigentumsordnung (Règlement de copropriété).
Übersetzt aus der französischen Ausgabe — Zahlen und Rechtsbegriffe folgen französischem Recht.
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