Le prix moyen au mètre carré est un repère utile, mais trompeur si on l'applique tel quel à un bien précis. En Corse plus qu'ailleurs, la dispersion des prix à l'intérieur d'une même commune est considérable.
Ce que le prix moyen masque
Une moyenne communale agrège des appartements anciens du centre, des villas neuves en bord de mer et des maisons de hameau. Sur des communes littorales étendues, elle ne décrit correctement aucune de ces réalités.
La bonne lecture consiste à raisonner par secteur, typologie et état, puis à corriger selon les caractéristiques propres du bien.
Les cinq facteurs de dispersion
La vue mer, la distance réelle à la plage, la rareté du foncier constructible liée à la loi Littoral, l'exposition et l'accès arrivent systématiquement en tête. Viennent ensuite l'état général, le DPE et la présence d'un extérieur exploitable.
La saisonnalité complète le tableau : les communes dont l'activité se concentre sur deux mois voient leur marché résidentiel annuel se comporter très différemment des villes actives toute l'année.
Attention aux prix affichés
Un prix d'annonce n'est pas un prix de vente. Seules les transactions signées fournissent une base fiable.
Utiliser les bonnes sources
Les données de transactions publiques permettent de reconstituer les prix réellement signés, commune par commune. Croisées avec la connaissance terrain des négociateurs, elles donnent une fourchette d'estimation exploitable.
Notre observatoire met à jour ces indicateurs pour les principales communes de l'île.
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