Les sources de données
La base « Demandes de valeurs foncières » publie les mutations enregistrées, avec surface, type de bien et prix. Elle constitue le socle de toute estimation sérieuse. Les prix affichés sur les portails, eux, mesurent des espérances de vendeurs, pas des transactions.
Notre observatoire agrège ces transactions par commune et par trimestre, avec le prix médian au m², le volume et le délai de vente constaté.
Interpréter un prix médian
Un médian communal mélange l'appartement de centre-ville et la villa vue mer. Il donne un ordre de grandeur, pas une valeur. Pour situer un bien, il faut restreindre l'échantillon : même typologie, même surface à ±20 %, même secteur, transactions récentes.
Les caractéristiques hors norme — vue mer imprenable, accès direct à une plage, terrain constructible attenant — se valorisent par prime, pas par prix au m².
Les dynamiques par secteur
Le littoral sud (Porto-Vecchio, Bonifacio, Santa Giulia) reste le segment le plus cher et le plus liquide, porté par une demande nationale et internationale. Ajaccio et sa périphérie combinent marché résidentiel permanent et demande secondaire, ce qui amortit les cycles.
Le rétro-littoral et l'intérieur progressent régulièrement, portés par les acquéreurs recherchant du terrain et de l'authenticité, avec des délais de vente plus longs et une négociation plus ouverte.
Le délai de vente, indicateur clé
Sur les secteurs tendus, un bien correctement positionné se vend en quelques semaines. Un délai qui s'allonge signale presque toujours un écart de prix, plus rarement un défaut de commercialisation.
À l'achat, un bien en ligne depuis six mois offre une marge de négociation réelle : c'est une information exploitable, à condition de vérifier qu'aucun vice structurel n'explique la stagnation.