Fixer le bon prix : données, pas intuition
La valorisation repose sur trois sources : les transactions réellement enregistrées (base DVF), les biens comparables actuellement en vente, et les ajustements qualitatifs (vue, exposition, état, prestations, nuisances). L'estimation en ligne donne une fourchette de départ ; seule une visite permet de la resserrer.
Attention au biais du prix affiché des concurrents : un bien affiché à 900 000 € depuis onze mois n'établit aucune valeur de marché. Ce qui fait référence, c'est le prix signé.
Choisir son mandat
Le mandat simple permet de confier le bien à plusieurs agences. En pratique, il dilue la responsabilité, multiplie les annonces du même bien à des prix parfois différents et dégrade la perception du produit.
Le mandat exclusif engage l'agence sur des moyens et un calendrier : reportage photo HDR, prises de vue par drone, vidéo cinématographique, visite virtuelle 360°, home staging virtuel, diffusion prioritaire et reporting régulier au vendeur. C'est le format qui donne les meilleurs résultats sur les biens de caractère.
- Mandat simple : diffusion large, engagement faible
- Mandat exclusif : moyens de production premium et reporting
- Durée d'irrévocabilité : généralement 3 mois
- Honoraires : consultables sur notre barème public
Préparer le dossier technique
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est obligatoire dès la mise en vente pour le DPE, et au plus tard au compromis pour les autres éléments. Anticiper évite les renégociations de dernière minute.
En Corse, ajoutez systématiquement : titre de propriété et origine de propriété, bornage, conformité de l'assainissement, autorisations d'urbanisme des extensions réalisées, et — pour les biens en indivision — l'accord écrit de tous les indivisaires.
- DPE et audit énergétique si passoire thermique
- Amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon l'âge et la zone
- État des risques (ERP) : incendie, séisme, retrait-gonflement des argiles
- Conformité SPANC pour l'assainissement individuel
Diffusion et négociation
La mise en marché doit être simultanée sur tous les canaux : portails, site de l'agence, fichier acquéreurs qualifiés, réseaux sociaux et, pour les biens confidentiels, diffusion off-market ciblée uniquement.
En négociation, un vendeur préparé connaît son prix plancher, son délai acceptable et les concessions non financières qu'il peut consentir (date de libération, mobilier inclus). Cela évite de céder sous pression sur le seul critère du prix.
Fiscalité de la plus-value
La résidence principale est exonérée de plus-value. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Les travaux justifiés par factures et les frais d'acquisition viennent en majoration du prix d'achat retenu : conservez vos justificatifs, ils réduisent directement l'assiette imposable.