Guide financement
Capacité d'emprunt, mensualité, frais d'acquisition, prêt à taux zéro : le plan de financement se construit avant la première visite, jamais après le coup de cœur. Voici la méthode que nous appliquons avec nos acquéreurs, et les simulateurs pour la dérouler vous-même en quelques minutes.
Estimation indicative hors assurance emprunteur et frais de dossier. Seule votre banque engage un accord de financement.
Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, les banques limitent l'effort d'un emprunteur à 35 % de ses revenus nets, assurance emprunteur comprise, sur une durée maximale de 25 ans. Ce plafond structure tout le reste : il fixe la mensualité, donc le capital, donc le prix du bien accessible.
Deux leviers réellement efficaces subsistent. L'apport d'abord : chaque euro apporté vient s'ajouter au capital empruntable, et améliore le taux consenti. L'assurance ensuite, dont la délégation permet fréquemment de récupérer plusieurs dizaines d'euros de mensualité, réinjectés dans la capacité d'achat.
Attention au reste à vivre : au-delà du ratio, la banque vérifie ce qui demeure disponible chaque mois une fois la mensualité prélevée. Un foyer aux revenus élevés peut dépasser légèrement les 35 % ; un foyer modeste sera contenu en deçà.
Dans cet ordre : chaque étape conditionne la suivante.
Les banques plafonnent l'effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans maximum. C'est ce plafond, et non le prix affiché du bien, qui définit votre périmètre de recherche.
Simuler ma capacitéMontant emprunté, durée, taux, apport : quatre curseurs suffisent à connaître la mensualité et le coût total du crédit. À taux égal, allonger la durée de 20 à 25 ans allège la mensualité mais alourdit fortement les intérêts.
Simulateur de prêtEnviron 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Rares sont les banques qui financent ces frais : prévoyez-les dans l'apport avant de vous positionner sur un bien.
Calculer les frais de notairePrêt à taux zéro, prêt d'accession sociale, prêt employeur Action Logement : cumulés, ils peuvent couvrir une part significative du plan de financement d'une résidence principale.
Comprendre le PTZUne attestation de financement en main change la lecture d'une offre par le vendeur. Sur les biens tendus du littoral corse, c'est souvent ce qui départage deux acquéreurs au même prix.
Parler à un négociateurAides à l'accession
Le PTZ est un prêt sans intérêts, adossé à un prêt principal, destiné aux primo-accédants. Ses paramètres évoluent régulièrement : les principes ci-dessous sont stables, les plafonds doivent être confirmés auprès de votre banque.
Le PTZ finance l'achat d'une résidence principale par un primo-accédant, c'est-à-dire un ménage qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
L'éligibilité et le montant dépendent des revenus du ménage, du nombre de personnes du foyer et de la zone du bien. La Corse relève majoritairement des zones B1, B2 et C selon les communes.
Le PTZ ne couvre qu'une fraction de l'opération et vient s'adosser à un prêt principal amortissable. Il comporte le plus souvent une période de différé de remboursement.
Selon les millésimes du dispositif, le PTZ vise le logement neuf, l'ancien assorti d'une quotité de travaux importante, ou l'acquisition d'un logement social par son occupant. Les conditions exactes évoluent chaque année : faites-les confirmer par votre banque ou votre courtier.
Les aides ne remplacent jamais le calcul de base : mensualité soutenable, frais d'acquisition provisionnés, reste à vivre préservé.
Faire le point avec un négociateurBudget par commune
À capacité d'emprunt identique, la surface accessible varie du simple au triple entre l'intérieur et le littoral. Prix médians observés, à croiser avec votre simulation.
La règle appliquée par les banques est celle du taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, sur une durée qui n'excède généralement pas 25 ans. Avec 4 000 € de revenus nets mensuels, sans crédit en cours, la mensualité maximale tourne autour de 1 400 €, ce qui correspond à un emprunt de l'ordre de 250 000 à 280 000 € selon le taux retenu.
Comptez au minimum les frais d'acquisition, soit environ 8 % du prix dans l'ancien. La plupart des banques demandent en pratique un apport de 10 à 20 % du prix, davantage pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.
C'est possible via un financement dit à 110 %, mais il reste rare et réservé aux profils très solides, généralement jeunes actifs avec une forte capacité d'épargne. Le scénario de référence reste un apport couvrant les frais d'acquisition.
Oui, dans les mêmes conditions qu'ailleurs en France : primo-accession sur une résidence principale, plafonds de ressources, et éligibilité du logement selon sa nature et sa zone. Le montant varie avec la zone de la commune et la composition du foyer.
Oui, mais les conditions sont plus exigeantes : apport supérieur, absence d'aides publiques comme le PTZ, et prise en compte de la charge du crédit dans le calcul d'endettement. Les revenus locatifs saisonniers prévisionnels ne sont retenus que partiellement, quand ils le sont.
Les deux se complètent. La banque qui domicilie vos revenus dispose de la vision la plus fine de votre profil ; le courtier met en concurrence plusieurs établissements et négocie souvent l'assurance emprunteur, poste sur lequel les économies se comptent en milliers d'euros sur la durée.
Entre le dépôt du dossier complet et l'offre éditée, comptez généralement six à huit semaines. Le compromis prévoit une condition suspensive d'obtention de prêt dont la durée usuelle est de 45 à 60 jours.
C'est fortement recommandé. Sur les secteurs tendus de Corse-du-Sud et de Haute-Corse, une offre appuyée par une attestation de financement passe avant une offre équivalente sans validation bancaire.
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