Porto-Vecchio concentre l'une des demandes touristiques les plus fortes de Méditerranée : Palombaggia, Santa Giulia, la citadelle, le port. Beaucoup d'acheteurs rêvent d'un appartement « qui s'autofinance ». La réalité est plus nuancée. Voici le calcul complet, sans filtre, pour investir en saisonnier à Porto-Vecchio en 2026.
Le marché : des prix élevés mais une demande exceptionnelle
À Porto-Vecchio, les prix au m² figurent parmi les plus hauts de Corse, avec une forte prime pour la vue mer et la proximité des plages de Palombaggia et Santa Giulia. Consultez notre page prix immobilier à Porto-Vecchio, adossée aux données DVF, pour les chiffres par quartier.
Côté demande locative : la saison s'étire désormais d'avril à octobre, avec des pics de juillet-août où les tarifs hebdomadaires peuvent multiplier le loyer annuel classique par trois ou quatre pour un même mois.
Le vrai calcul de rentabilité (celui qui compte)
Ne raisonnez jamais sur le tarif affiché en août. La formule honnête : recettes = tarif moyen nuitée × nuits réellement louées. À Porto-Vecchio, un bien bien géré atteint 90 à 140 nuits par an ; un bien mal positionné plafonne à 50.
Déduisez ensuite : conciergerie (15 à 25% des recettes), ménage, linge, plateformes (15 à 18% de commission), taxe de séjour reversée, charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, usure et remplacement du mobilier (comptez 3 à 5% des recettes par an). Au net, une gestion déléguée conserve 55 à 65% des recettes brutes.
Studio / T2 proche port
Le format le plus liquide à la revente et le plus facile à louer : couple sans enfant, saison longue. Rendement net typique : 3,5 à 5%.
Villa avec piscine (Santa Giulia, Palombaggia)
Recettes brutes spectaculaires en été, mais entretien lourd (piscine, jardin) et saison plus concentrée. Rendement net : 3 à 4,5%, avec une plus-value patrimoniale supérieure.
La réglementation 2026 : le point de vigilance n°1
Porto-Vecchio, comme plusieurs communes corses, encadre les meublés de tourisme : déclaration en mairie obligatoire, et le débat sur les quotas et compensations progresse. L'arrêté Miot et ses suites modifient aussi les règles d'urbanisme littoral — un achat pour du saisonnier doit intégrer ces évolutions dès le business plan.
Notre conseil : avant toute offre, vérifiez le règlement de copropriété (certains interdisent le meublé touristique) et interrogez la mairie sur les règles en vigueur. Un bien non conforme peut perdre 30% de sa valeur d'usage du jour au lendemain.
Fiscalité du meublé de tourisme
Le LMNP (loueur meublé non professionnel) reste le régime de référence : au réel, l'amortissement du bien et du mobilier neutralise souvent l'impôt pendant 8 à 12 ans. Attention à la réforme de 2025 : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour les locations saisonnières.
Le micro-BIC (abattement 50%, plafond 77 700 €) reste intéressant pour les petites surfaces avec peu de charges.
Les 5 critères qui font la différence à Porto-Vecchio
Un parking privatif (critère n°1 en juillet), une terrasse ou loggia, la climatisation, une conciergerie locale réactive, et des photos professionnelles. Ces cinq points expliquent à eux seuls l'écart entre 50 et 130 nuits louées par an.
Notre service de gestion locative et notre réseau de conciergeries partenaires en Corse du Sud vous permettent d'objectiver ces critères avant l'achat, pas après.
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