Formalizzare il titolo di proprietà
Molti immobili corsi sono occupati da generazioni senza che la proprietà sia stata trascritta nel registro immobiliare. Il notaio redige quindi un atto di notorietà acquisitiva, che attesta il possesso ai fini dell'acquisizione della proprietà, basato su testimonianze, catasto, ruoli fiscali e storia del possesso.
Questa procedura richiede diversi mesi e presuppone la ricostruzione completa della devoluzione ereditaria, ossia dei passaggi dell'eredità — talvolta su tre o quattro generazioni e diverse decine di eredi.
Valutare l’immobile in modo opponibile a terzi
In una divisione, il valore adottato condiziona l'equità tra gli eredi e l'importo delle imposte. Una stima sommaria raramente è sufficiente: produciamo una perizia documentata, basata su compravendite comparabili reali, utilizzabile davanti al notaio o in caso di contestazione.
Questo rapporto è a pagamento, ma resta gratuito se successivamente ci affidate il mandato di vendita.
Sciogliere la comunione indivisa
Esistono tre possibilità: la vendita consensuale dell'immobile con ripartizione del ricavato, l'acquisto delle quote da parte di uno dei comproprietari oppure, in caso di stallo, la vendita all'asta con divisione del ricavato sotto il controllo del tribunale.
La soluzione consensuale è quasi sempre più vantaggiosa sul piano economico: una vendita giudiziaria si conclude spesso al di sotto del valore di mercato. Il nostro ruolo consiste spesso nel ristabilire il dialogo tra gli eredi sulla base di una cifra imparziale e documentata.
- Vendita consensuale: unanimità richiesta, prezzo migliore
- Acquisto delle quote: richiede una valutazione condivisa
- Vendita giudiziaria per sciogliere la comunione: ultima risorsa, frequente riduzione del valore
Pianificare in vita
Donazione con divisione anticipata, separazione tra usufrutto e nuda proprietà, conferimento in una SCI familiare, società civile immobiliare francese: diversi strumenti permettono di evitare una comunione non voluta. Il costo fiscale di una trasmissione anticipata è quasi sempre inferiore a quello di una successione bloccata per vent'anni.