Stabilire il prezzo giusto: dati, non intuizioni
La valutazione si basa su tre fonti: le compravendite effettivamente registrate (banca dati DVF), gli immobili comparabili attualmente in vendita e gli adeguamenti qualitativi (vista, esposizione, stato, dotazioni, fattori di disturbo). La stima online fornisce un intervallo iniziale; solo un sopralluogo permette di restringerlo.
Attenzione all'effetto distorsivo dei prezzi richiesti dai concorrenti: un immobile proposto a 900 000 € da undici mesi non determina alcun valore di mercato. Il riferimento è il prezzo effettivo di vendita.
Scegliere il mandato
Il mandato non esclusivo permette di affidare l'immobile a più agenzie. In pratica, diluisce le responsabilità, moltiplica gli annunci dello stesso immobile a prezzi talvolta diversi e ne peggiora la percezione.
Il mandato in esclusiva impegna l'agenzia a impiegare mezzi precisi e a rispettare un calendario: servizio fotografico HDR, riprese con drone, video cinematografico, visita virtuale 360°, home staging virtuale, promozione prioritaria e aggiornamenti regolari al venditore. È la formula che dà i migliori risultati per gli immobili di carattere.
- Mandato non esclusivo: ampia diffusione, impegno limitato
- Mandato in esclusiva: strumenti di produzione premium e reportistica
- Durata dell'irrevocabilità: generalmente 3 mesi
- Onorari d’agenzia: consultabili nel nostro tariffario pubblico
Preparare il fascicolo tecnico
Il fascicolo delle diagnosi tecniche (DDT) è obbligatorio fin dalla messa in vendita per il certificato energetico (DPE), e al più tardi al preliminare per gli altri elementi. Prepararlo per tempo evita rinegoziazioni dell'ultimo minuto.
In Corsica, aggiungi sempre: titolo e provenienza della proprietà, delimitazione dei confini, conformità dell'impianto di smaltimento delle acque reflue, autorizzazioni urbanistiche degli ampliamenti realizzati e — per gli immobili in comunione — il consenso scritto di tutti i comproprietari.
- Certificato energetico (DPE) e audit energetico per immobili ad alta dispersione termica
- Amianto, piombo, elettricità, gas, termiti in base all'età e alla zona
- Rapporto sui rischi e sull’inquinamento (ERP) : incendio, sisma, ritiro-rigonfiamento delle argille
- Conformità dello smaltimento autonomo delle acque reflue verificata dal servizio SPANC
Promozione e trattativa
La commercializzazione deve iniziare contemporaneamente su tutti i canali: portali, sito dell'agenzia, banca dati di acquirenti qualificati, social network e, per gli immobili riservati, esclusivamente tramite diffusione mirata off-market.
In trattativa, un venditore preparato conosce il proprio prezzo minimo, i tempi accettabili e le concessioni non economiche che può fare (data di rilascio, arredi inclusi). Questo evita di cedere sotto pressione sul solo criterio del prezzo.
Tassazione della plusvalenza
L'abitazione principale è esente dalla tassazione della plusvalenza. Per una seconda casa o un investimento locativo, la plusvalenza è tassata al 19 % a titolo di imposta sul reddito e al 17,2 % per i prelievi sociali, con riduzioni legate alla durata del possesso che portano all'esenzione totale dopo 22 anni (IR, imposta sul reddito) e 30 anni (prelievi sociali).
I lavori documentati da fatture e le spese di acquisto aumentano il prezzo di acquisto preso come riferimento: conservate i giustificativi, riducono direttamente la base imponibile.