I principi fondamentali della loi Littoral, la legge francese sul litorale
La loi Littoral, la legge francese sul litorale, disciplina l'urbanizzazione dei comuni costieri. Tre regole sono al centro della maggior parte del contenzioso: l'inedificabilità nella fascia costiera di 100 metri al di fuori delle aree già urbanizzate, l'espansione limitata dell'urbanizzazione nelle aree prossime alla riva e l'obbligo di costruire in continuità con gli agglomerati e i villaggi esistenti.
In concreto, un terreno isolato nella macchia mediterranea, anche se servito da una strada, ha pochissime probabilità di essere edificabile, qualunque sia la sua superficie.
Il PADDUC, una specificità corsa
Il piano di assetto e sviluppo sostenibile della Corsica individua in particolare le aree agricole strategiche e le aree di particolare pregio o caratteristiche. Queste classificazioni sono vincolanti per i PLU, i piani urbanistici comunali, e possono bloccare a lungo qualsiasi possibilità di costruire.
Uno stesso borgo può quindi comprendere particelle edificabili e altre definitivamente non edificabili, senza che sul posto vi siano differenze visibili.
Le verifiche da effettuare prima di acquistare
Prima di qualsiasi offerta su un terreno o su un immobile con un progetto di ampliamento, raccogliete sistematicamente i documenti che determinano il diritto a edificare. Questa fase richiede da due a tre mesi: deve iniziare prima, non dopo la firma.
- Certificato urbanistico operativo che precisa la fattibilità del progetto
- Estratto del PLU (piano urbanistico locale) e del regolamento di zona
- Verifica della zonizzazione PADDUC (ESA, aree agricole strategiche, e aree di particolare pregio)
- Studio del sistema di smaltimento delle acque reflue e allacciamenti (acqua, elettricità)
- Servitù, delimitazione dei confini e accesso giuridicamente garantito
Che cosa fare di un terreno non edificabile?
Un terreno non edificabile conserva un valore d'uso e un valore agricolo, ma il suo prezzo al m² non è paragonabile a quello di un terreno edificabile. Alcune modifiche del PLU, il piano urbanistico locale, possono riclassificare una particella, ma speculare su una revisione futura è una scommessa, mai una strategia.
Se possedete già un terreno di questo tipo, una stima opponibile a terzi consente di determinarne oggettivamente il valore reale, soprattutto nell'ambito di una divisione ereditaria.