Corse-du-Sud · PLU
PLU von Porto-Vecchio
In Porto-Vecchio steht die Frage „Ist mein Grundstück bebaubar?“ fast immer vor der Preisfrage. Angesichts des Küstengesetzes, der besonders schützenswerten Gebiete des PADDUC, der Naturzonen am Golf und der Rechtsstreitigkeiten, die die städtebauliche Geschichte der Gemeinde geprägt haben, kann ein und derselbe Hektar mehrere Hunderttausend Euro wert sein oder keinerlei Baulandwert besitzen. Die Gebietsausweisung vor einem Verkauf oder Kauf zu verstehen, ist hier entscheidend.
Wo darf man bauen in Porto-Vecchio ?
An der Küste des Golfs von Porto-Vecchio, von Santa Giulia bis Palombaggia, konzentrieren sich die wesentlichen Schutzbestimmungen: besonders schützenswerte Gebiete, der 100-Meter-Küstenstreifen und Freiräume zur Unterbrechung der Bebauung. Dagegen bieten die bereits bebauten Bereiche — historisches Zentrum, Trinité, Muratello, Precojo — weiterhin Möglichkeiten für Nachverdichtungsprojekte. Die unterschiedliche Behandlung dieser beiden Situationen erklärt die erheblichen Preisunterschiede bei teils benachbarten Grundstücken.
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Die Gebietsausweisung im PLU von Porto-Vecchio
Bereits bebaute und an die Versorgungsnetze angeschlossene Bereiche. Hier sind die Bebauungsmöglichkeiten am größten: Die Vorschriften regeln die überbaubare Grundfläche, die Höhe, die Abstände zu den Grundstücksgrenzen und die Stellplätze.
Flächenreserve für eine künftige bauliche Entwicklung. Eine Zone 1AU ist in der Regel unter Auflagen bebaubar (Gesamtvorhaben, Einhaltung der OAP); eine Zone 2AU erfordert zuvor eine Änderung des Planungsdokuments.
Flächen, die aufgrund ihres landwirtschaftlichen Potenzials zu schützen sind. Zulässig sind dort nur für den landwirtschaftlichen Betrieb notwendige Bauten sowie, unter strengen Auflagen, die maßvolle Erweiterung und ein Nebengebäude eines bestehenden Wohnhauses.
Gebiete, die aufgrund ihrer landschaftlichen oder ökologischen Qualität zu schützen sind. Eine Bebauung ist dort nahezu ausgeschlossen, außer in den in den Vorschriften ausdrücklich abgegrenzten Bereichen mit begrenzter Größe und Aufnahmekapazität (STECAL).
Die besonderen Auflagen in Porto-Vecchio
Küstengemeinde, die dem Küstengesetz und dem PADDUC unterliegt: Die Bebaubarkeit wird hier so streng überwacht wie kaum anderswo auf Korsika.
- Küstengesetz: grundsätzliches Bauverbot im 100-Meter-Küstenstreifen außerhalb bebauter Gebiete und begrenzte bauliche Entwicklung im Anschluss an bestehende Bebauung.
- PADDUC: strategische Landwirtschaftsflächen (ESA) und besonders schützenswerte oder charakteristische Gebiete (ERC), die die kommunale Gebietsausweisung überlagern.
- Brandrisiko und Freischneiden: gesetzliche Pflichten zur Entfernung von Unterholz (OLD) rund um Gebäude.
- Abwasserentsorgung: verpflichtende SPANC-Kontrolle bei jedem Verkauf einer Immobilie ohne Anschluss an die öffentliche Kanalisation.
Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Planungsunterlagen ändern sich: Rechtsverbindlich ist ausschließlich die geltende Fassung, die beim Stadtplanungsamt der Gemeinde Porto-Vecchio und auf dem Géoportail de l'urbanisme eingesehen werden kann. Für ein konkretes Vorhaben beantragen Sie eine städtebauliche Auskunft (certificat d'urbanisme).
Häufige Fragen — Stadtplanung in Porto-Vecchio
Wie erfahre ich, ob mein Grundstück in Porto-Vecchio bebaubar ist?
Drei Dokumente genügen: der Zonenplan des PLU (einsehbar im Rathaus und auf dem Géoportail de l'urbanisme), die Vorschriften für die betreffende Zone und vor allem eine von der Gemeinde ausgestellte projektbezogene städtebauliche Bescheinigung (CUb), die angibt, ob das beschriebene Vorhaben auf dem Grundstück umgesetzt werden kann. Wir beantragen dieses CU grundsätzlich vor der Vermarktung eines Grundstücks.
Was ist der Unterschied zwischen einem informativen CU und einem projektbezogenen CU?
Das informative CU (CUa) listet lediglich die für das Grundstück geltenden Vorschriften auf. Das projektbezogene CU (CUb) beantwortet eine konkrete Frage: Ist mein Vorhaben umsetzbar? Es schreibt die geltenden Vorschriften für 18 Monate fest, was einen Grundstücksverkauf erheblich absichert.
Mein Grundstück liegt in einer Zone N: Kann ich es noch verkaufen?
Ja, sein Wert entspricht jedoch dem eines Freizeit- oder Naturgrundstücks ohne Bebauungspotenzial. Wir stellen regelmäßig Wertunterschiede im Verhältnis von 1 zu 20 zwischen einem als N eingestuften Grundstück und einem Baugrundstück in derselben Gemeinde fest. Eine ehrliche Angabe zur Gebietsausweisung im Inserat verhindert, dass ein Vorvertrag bei der Einholung des CU scheitert.
Kann sich der PLU ändern und mein Grundstück bebaubar machen?
Das ist durch eine Überarbeitung oder Änderung des Planungsdokuments möglich, doch der Zeitrahmen bemisst sich in Jahren und das Ergebnis ist nie garantiert — insbesondere in Küstengebieten, wo der PADDUC die Ausweisung neuer Baugebiete streng regelt. Beim Verkauf auf eine Änderung der Gebietsausweisung zu spekulieren, ist riskant.
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