Bebaubarkeit & Zoneneinteilung
Bauplanung & PLU auf Korsika
Auf Korsika entscheidet sich der Wert eines Grundstücks selten am Quadratmeterpreis, sondern an der Gebietsausweisung. Küstengesetz loi Littoral, PADDUC, besonders schützenswerte Gebiete, strategische Landwirtschaftsflächen — zwei benachbarte Grundstücke können völlig unterschiedliche Perspektiven haben. Dieser Abschnitt erklärt, wie Sie einen örtlichen Bauleitplan (PLU) lesen, wo Sie ihn einsehen können und was die Gebietsausweisung konkret für Verkauf oder Kauf bedeutet, Gemeinde für Gemeinde.
Die vier großen Zonen eines PLU, des lokalen Bauleitplans
Alle Gemeinden mit einem lokalen Bebauungsplan verwenden dieselbe Systematik der Zonierung. Der Buchstabe auf Ihrer Parzelle bestimmt die wesentlichen Vorgaben.
Bebaute und an die Versorgungsnetze angeschlossene Bereiche: Hier sind die Bebauungsmöglichkeiten am größten.
Flächenreserve. 1AU: unter Auflagen bebaubar. 2AU: erfordert zunächst eine Änderung des örtlichen Bauleitplans (PLU).
Der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten. Reguläre Wohnbebauung ausgeschlossen; Erweiterungen und Nebengebäude bestehender Bauten sind streng geregelt.
Geschützte Gebiete. Nahezu keine Bebaubarkeit außerhalb ausdrücklich abgegrenzter STECAL, kleinräumiger Bereiche mit begrenzter Bebauungskapazität.
Bebaubarkeit eines Grundstücks prüfen: die Vorgehensweise
1. Das Flurstück bestimmen
Katasterangaben (Sektion und Nummer): Sie finden sie auf Ihrem Grundsteuerbescheid oder im Online-Kataster. Ohne diese Angaben ist keine zuverlässige Zuordnung zur Planungszone möglich.
2. Die Gebietsausweisung im PLU (örtlicher Bauleitplan) prüfen
Der Zonenplan zeigt die Gebietskategorie (U, AU, A, N) und die zusätzlich geltenden Vorgaben: Vorbehaltsflächen, geschützte Waldflächen, Planungs- und Entwicklungsleitlinien (OAP), Risiken.
3. Die Bauvorschriften für das Gebiet prüfen
Überbaute Grundfläche, maximale Höhe, Abstandsflächen, Stellplätze, äußere Gestaltung: Dieses Regelwerk bestimmt, was Sie tatsächlich bauen dürfen.
4. Eine baurechtliche Auskunft (certificat d'urbanisme) beantragen
Das projektbezogene certificat d'urbanisme (CUb), eine städtebaurechtliche Auskunft, bindet die Gemeindeverwaltung und schreibt die Vorschriften für 18 Monate fest. Es ist das einzige Dokument, das einen Grundstücksverkauf wirklich absichert.
Der örtliche Bauleitplan (PLU), Gemeinde für Gemeinde
Gebietsausweisung, küstenbezogene Einschränkungen, Dienstbarkeiten und häufige Fragen: eine eigene Seite für jede Gemeinde, in der wir besonders häufig tätig sind.
Corse-du-Sud
PLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von Porto-Vecchio
Küstengemeinde, für die das Küstenschutzgesetz loi Littoral und der korsische Raumordnungsplan PADDUC gelten: Die Bebaubarkeit wird hier besonders streng kontrolliert.
AnsehenPLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von Bonifacio
Geschütztes Landschaftsgebiet, Naturschutzgebiet Bouches de Bonifacio und Küstenschutzgesetz loi Littoral: eines der am stärksten reglementierten Gebiete der Insel.
AnsehenPLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von Ajaccio
Bauplanungsdokument einer Gemeinde mit Präfektursitz: kontrollierte Nachverdichtung im Zentrum und Vorgaben für die Hanglagen.
AnsehenPLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von Sartène
Weitläufiges Gebiet mit geschütztem historischem Ortskern, landwirtschaftlich geprägtem Hinterland und naturbelassener Küste.
AnsehenPLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von Propriano
Kleine Küstengemeinde im Valinco mit starkem saisonalem Nachfragedruck und knappem Bauland.
AnsehenPLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von Figari
Gemeinde im äußersten Süden, geprägt vom Flughafen und weitläufigen landwirtschaftlichen Flächen.
AnsehenPLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von Sainte-Lucie-de-Porto-Vecchio
Das Küstengebiet von Zonza: zwischen gefragten bebauten Lagen und weitläufigen Naturräumen.
AnsehenHaute-Corse
PLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von Bastia
Räumlich begrenztes Gebiet zwischen Meer und Bergen: Bebauungsmöglichkeiten entstehen vor allem durch Stadterneuerung.
AnsehenPLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von Calvi
Touristisch geprägte Küstengemeinde: Ausgleich zwischen touristischem Nutzungsdruck und dem Schutz der Naturräume.
AnsehenPLU
Kommunaler Bauleitplan (PLU) von L'Île-Rousse
Kompakte Küstengemeinde: eher Verdichtung des bestehenden Siedlungsgebiets als Ausweitung der Bebauung.
AnsehenHäufige Fragen
Was genau ist ein kommunaler Bauleitplan (PLU)?
Der örtliche Bauleitplan (PLU) legt für jede Gemeinde die Bauvorschriften fest: wo gebaut werden darf (Gebietseinstufung) und wie (Bauvorschriften). Er ist für Baugenehmigungen verbindlich. Gibt es keinen PLU, gelten eine vereinfachte kommunale Planungskarte oder die deutlich restriktiveren nationalen Bauvorschriften (RNU).
Wie kann ich den örtlichen Bauleitplan (PLU) meiner Gemeinde auf Korsika einsehen?
Das rechtsverbindliche Dokument kann kostenlos im Rathaus (Bauamt) und für die meisten Gemeinden auf dem Géoportail de l'urbanisme eingesehen werden. Vorsicht bei veralteten Fassungen im Internet: Maßgeblich ist allein die aktuell gültige Version.
Warum ist die loi Littoral auf Korsika so entscheidend?
Fast alle attraktiven Gemeinden Korsikas liegen an der Küste. Das Küstenschutzgesetz loi Littoral sieht außerhalb bebauter Gebiete im 100-Meter-Küstenstreifen ein grundsätzliches Bauverbot vor, verlangt eine Bebauung im Anschluss an bestehende Siedlungen und den Erhalt besonders schützenswerter Gebiete. Bei Widersprüchen hat es Vorrang vor dem PLU.
Was ist der PADDUC, der Raumordnungs- und Entwicklungsplan Korsikas, und inwiefern betrifft er mich?
Der Raumordnungs- und Nachhaltigkeitsplan für Korsika ist für die örtlichen Planungsdokumente verbindlich. Er weist insbesondere strategische Agrarflächen (ESA) sowie besonders schützenswerte oder charakteristische Landschaftsräume (ERC) aus, die ein Grundstück unbebaubar machen können, obwohl es in einem älteren kommunalen Planungsdokument günstig eingestuft war.
Lässt sich ein nicht bebaubares Grundstück trotzdem verkaufen?
Ja, allerdings zu einem Preis, der nicht mit dem eines Baugrundstücks vergleichbar ist: für landwirtschaftliche Nutzung, Weidewirtschaft, Freizeit oder Erholung. Eine klare Angabe der Gebietsausweisung bereits zum Verkaufsstart verhindert, dass Vorverträge bei der Prüfung des certificat d'urbanisme (Bauplanungsbescheinigung) scheitern.
Verändert die Gebietseinstufung den Wert meiner bebauten Immobilie?
Erheblich. Ein Haus auf einer teilbaren Parzelle in einer städtischen Zone ist mehr wert als ein identisches Haus auf einer nicht teilbaren Parzelle: Das verbleibende Bebauungspotenzial erhöht den Wert. Diesen Punkt berücksichtigen wir systematisch in unseren Bewertungen.
Unsicher, ob Ihr Grundstück bebaubar ist?
Wir prüfen kostenlos die Gebietsausweisung Ihres Grundstücks, die geltenden Dienstbarkeiten und das Wertpotenzial – noch bevor wir über einen Verkauf sprechen.