Plus-value immobilière sur une résidence secondaire en Corse

Comment se calcule la plus-value

La plus-value brute correspond au prix de vente diminué du prix d'acquisition majoré. Ce prix majoré comprend les frais d'acquisition — retenus au réel ou forfaitairement à 7,5 % — et les travaux, retenus au réel sur factures d'entreprises ou forfaitairement à 15 % du prix d'achat lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

La plus-value nette est ensuite obtenue après application des abattements pour durée de détention, différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

• —Impôt sur le revenu : 6 % d'abattement par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année.
• —Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % jusqu'à la 30e.
• —Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Les cas d'exonération

La résidence principale est totalement exonérée, ce qui suppose une occupation effective au jour de la vente. Pour une résidence secondaire, plusieurs autres régimes peuvent s'appliquer.

• —Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois et d'absence de propriété de sa résidence principale les quatre années précédentes.
• —Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €.
• —Détention supérieure à 30 ans.
• —Cession par un retraité ou un titulaire d'une carte d'invalidité sous conditions de ressources.
• —Expropriation, avec remploi de l'indemnité.

Spécificités corses à anticiper

Beaucoup de biens insulaires sont issus de successions anciennes ou d'indivisions familiales. Le prix d'acquisition retenu est alors la valeur déclarée dans la déclaration de succession, ce qui peut mécaniquement gonfler la plus-value taxable si cette valeur avait été sous-estimée à l'époque.

Les travaux réalisés sur les maisons de village sont souvent anciens et payés sans facture d'entreprise : dans ce cas, seul le forfait de 15 % est mobilisable. Conserver les factures d'artisans est le meilleur levier d'optimisation.

Les non-résidents supportent le même barème mais doivent désigner un représentant fiscal accrédité lorsque le prix de vente dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans, sauf s'ils résident dans l'Espace économique européen.