En Corse, où les biens de famille traversent souvent plusieurs générations sans partage, la SCI répond d'abord à un problème pratique : éviter la paralysie de l'indivision.
SCI contre indivision
En indivision, les décisions importantes exigent des majorités élevées, voire l'unanimité, et chaque indivisaire peut demander le partage. Une seule opposition suffit à bloquer un projet de travaux ou de vente.
En SCI, les statuts organisent la gouvernance : pouvoirs du gérant, règles de majorité, agrément des nouveaux associés, sort des parts en cas de décès. La maison ne se divise plus : ce sont les parts qui circulent.
Transmettre par donation de parts
La donation progressive de parts sociales permet d'utiliser les abattements entre parents et enfants, renouvelables par périodes, tout en conservant la gérance et donc le contrôle du bien.
Le démembrement — donation de la nue-propriété, conservation de l'usufruit — complète fréquemment ce schéma pour les résidences secondaires familiales.
Points de vigilance
Statuts rédigés sur mesure, comptabilité tenue, assemblées formalisées, cohérence entre apports et financement.
IR ou IS : un choix structurant
La SCI à l'impôt sur le revenu reste transparente : chaque associé déclare sa quote-part. La SCI à l'impôt sur les sociétés permet d'amortir le bien, mais alourdit la fiscalité de la plus-value en cas de revente.
Le choix dépend de l'horizon : conservation longue et transmission familiale plutôt à l'IR, logique d'exploitation locative de rendement plutôt à l'IS. Il se décide avec un notaire ou un expert-comptable.
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