Veräußerungsgewinn bei einem Zweitwohnsitz auf Korsika

Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?

Der Bruttoveräußerungsgewinn entspricht dem Verkaufspreis abzüglich des erhöhten Erwerbspreises. Dieser erhöhte Preis umfasst die Erwerbsnebenkosten — in tatsächlicher Höhe oder pauschal mit 7,5 % angesetzt — sowie die Bau- und Renovierungskosten, die anhand von Unternehmensrechnungen in tatsächlicher Höhe oder bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren pauschal mit 15 % des Kaufpreises berücksichtigt werden.

Der Nettoveräußerungsgewinn ergibt sich anschließend nach Anwendung der Abschläge für die Haltedauer, die bei der Einkommensteuer und den Sozialabgaben unterschiedlich ausfallen.

• —Einkommensteuer: 6 % Abschlag pro Jahr vom 6. bis zum 21. Jahr, 4 % im 22. Jahr.
• —Sozialabgaben: 1,65 % pro Jahr vom 6. bis zum 21. Jahr, 1,60 % im 22. Jahr, danach 9 % bis zum 30. Jahr.
• —Bei einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn von über 50 000 € fällt eine zusätzliche Steuer von 2 bis 6 % an.

Fälle der Steuerbefreiung

Der Hauptwohnsitz ist vollständig befreit, was eine tatsächliche Nutzung als Wohnsitz am Verkaufstag voraussetzt. Bei einem Zweitwohnsitz können mehrere andere Regelungen greifen.

• —Erster Verkauf einer Wohnung, die nicht der Hauptwohnsitz ist, unter der Voraussetzung, dass der Erlös innerhalb von 24 Monaten für den Kauf eines Hauptwohnsitzes verwendet wird und in den vier vorangegangenen Jahren kein Eigentum am Hauptwohnsitz bestand.
• —Verkaufspreis von höchstens 15 000 €.
• —Haltedauer von mehr als 30 Jahren.
• —Veräußerung durch einen Rentner oder den Inhaber eines Invaliditätsausweises unter bestimmten Einkommensvoraussetzungen.
• —Enteignung mit Wiederanlage der Entschädigung.

Korsische Besonderheiten frühzeitig berücksichtigen

Viele Immobilien auf der Insel stammen aus älteren Erbschaften oder ungeteiltem Familieneigentum. Als Anschaffungswert gilt dann der in der Erbschaftserklärung angegebene Wert. War dieser damals zu niedrig angesetzt, kann dies den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn rechnerisch erhöhen.

Arbeiten an Dorfhäusern liegen oft lange zurück und wurden ohne Firmenrechnung bezahlt: In diesem Fall lässt sich nur die Pauschale von 15 % ansetzen. Handwerkerrechnungen aufzubewahren ist der beste Hebel zur Optimierung.

Nichtansässige unterliegen demselben Steuertarif, müssen aber einen zugelassenen Steuervertreter benennen, wenn der Verkaufspreis 150 000 € übersteigt und sich die Immobilie seit weniger als 30 Jahren in ihrem Besitz befindet, sofern sie nicht im Europäischen Wirtschaftsraum wohnen.