Guide urbanisme littoral
Le PADDUC : le document qui commande l'urbanisme corse
Le Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse s'impose aux PLU des communes. C'est lui qui cartographie les espaces stratégiques agricoles et précise l'application de la loi Littoral à l'échelle de l'île.
Une norme supérieure aux PLU
Approuvé en 2015 par l'Assemblée de Corse, le PADDUC vaut schéma d'aménagement régional et schéma de mise en valeur de la mer. Les PLU et cartes communales doivent lui être compatibles : une commune ne peut pas ouvrir à l'urbanisation un secteur que le PADDUC protège.
Les espaces stratégiques agricoles
Le PADDUC identifie des ESA, espaces à fort potentiel agronomique dont la vocation agricole doit être préservée. Un terrain classé en ESA est en pratique inconstructible pour de l'habitat, quelle que soit son apparence actuelle — friche, maquis ou parcelle proche d'un lotissement.
Pourquoi tant de terrains ont perdu leur constructibilité
Lors de la mise en compatibilité des PLU avec le PADDUC, de nombreuses parcelles autrefois classées constructibles sont repassées en zone agricole ou naturelle. Des propriétaires vendent encore aujourd'hui sur la foi d'un ancien certificat d'urbanisme périmé : la déconvenue se paie au moment du compromis.
Les points à vérifier
- Lecture croisée PLU + PADDUC avant toute mise en marché
- Repérage des ESA et des espaces remarquables sur la parcelle
- Estimation distinguant valeur agricole et valeur à bâtir
- Accompagnement des propriétaires en recours ou en révision de PLU
Vérification gratuite
Zonage PLU, PADDUC, espaces remarquables, servitudes : nous lisons les documents applicables à votre parcelle et vous rappelons avec une valeur réaliste.
Information pédagogique : seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie est opposable.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un espace stratégique agricole ?
Une zone identifiée par le PADDUC pour son potentiel agronomique, que les PLU doivent protéger. L'habitat n'y est pas admis, seules certaines constructions nécessaires à l'exploitation agricole peuvent l'être.
Mon terrain était constructible il y a dix ans, l'est-il encore ?
Pas nécessairement. Les révisions successives des PLU pour mise en compatibilité avec le PADDUC ont reclassé de nombreuses parcelles. Un certificat d'urbanisme récent est le seul moyen de le savoir.
Le PADDUC peut-il évoluer ?
Oui, par des procédures de modification ou de révision conduites par la Collectivité de Corse. Les propriétaires peuvent y participer lors des enquêtes publiques.