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Dossier fiscalitéEdificabilità & zonizzazione
Urbanistica & PLU in Corsica
In Corsica, il valore di un terreno raramente si decide al metro quadrato: si decide nella tavola di zonizzazione. loi Littoral, la legge francese sul litorale, PADDUC, aree di particolare pregio, zone agricole strategiche — due particelle confinanti possono avere destini radicalmente diversi. Questa sezione spiega come leggere un PLU, il piano urbanistico locale, dove consultarlo e cosa cambia concretamente con la zonizzazione per chi vende o acquista, comune per comune.
Le quattro grandi zone di un PLU, il piano urbanistico locale
Tutti i comuni dotati di un piano urbanistico locale utilizzano lo stesso sistema di classificazione delle zone. La lettera attribuita alla vostra particella determina gli aspetti essenziali.
UZona urbana
Settori edificati e serviti dalle reti: è qui che le possibilità edificatorie sono maggiori.
AUZona da urbanizzare
Riserva di terreni per l'urbanizzazione. 1AU: edificabile a determinate condizioni. 2AU: richiede una modifica preliminare del PLU, il piano urbanistico locale.
AZona agricola
Riservata all'attività agricola. Escluse le abitazioni ordinarie; ampliamenti e pertinenze degli edifici esistenti soggetti a vincoli rigorosi.
NZona naturale
Aree protette. Edificabilità pressoché nulla al di fuori degli STECAL, settori di dimensioni e capacità insediativa limitate, espressamente delimitati.
Verificare l'edificabilità di un terreno: il metodo
1. Identificare la particella
Riferimenti catastali (sezione e numero): figurano sull'avviso dell'imposta fondiaria o sul catasto online. Senza questi dati non è possibile una lettura affidabile della zonizzazione.
2. Leggere la zonizzazione del PLU, il piano urbanistico locale
La tavola di zonizzazione indica la zona (U, AU, A, N) e le prescrizioni sovrapposte: aree riservate, aree boschive tutelate, OAP (orientamenti di assetto e programmazione), rischi.
3. Verificare il regolamento di zona
Superficie coperta, altezza massima, distanze dai confini, parcheggi, aspetto esterno: è questo testo a stabilire cosa puoi realmente costruire.
4. Richiedere un certificato urbanistico
Il certificato urbanistico operativo (CUb) vincola il comune e mantiene ferme le norme per 18 mesi. È l'unico documento che offre una reale sicurezza nella vendita di un terreno.
Il PLU, piano urbanistico locale, comune per comune
Destinazione urbanistica, vincoli costieri, servitù e domande frequenti: una pagina dedicata a ciascuno dei comuni in cui operiamo più spesso.
Corse-du-Sud
PLU
PLU di Porto-Vecchio
Comune costiero soggetto alla loi Littoral, la legge francese sul litorale, e al PADDUC, il piano di assetto e sviluppo sostenibile della Corsica: l'edificabilità è tra le più sorvegliate dell'isola.
ConsultarePLU
PLU di Bonifacio
Sito tutelato, riserva naturale delle Bocche di Bonifacio e loi Littoral, la legge francese sul litorale: uno dei territori più vincolati dell'isola.
ConsultarePLU
PLU di Ajaccio
Strumento urbanistico di un comune sede di prefettura: densificazione controllata del centro e regolamentazione delle aree collinari.
ConsultarePLU
PLU di Sartène
Un vasto territorio che unisce un centro storico tutelato, un entroterra agricolo e un litorale preservato.
ConsultarePLU
PLU di Propriano
Piccolo comune costiero del Valinco, con forte pressione stagionale e scarsa disponibilità di terreni.
ConsultarePLU
PLU di Figari
Comune dell'estremo sud, caratterizzato dalla presenza dell'aeroporto e di vaste aree agricole.
ConsultarePLU
PLU di Sainte-Lucie-de-Porto-Vecchio
La fascia costiera del territorio di Zonza: tra zone urbanizzate ricercate e vasti spazi naturali.
ConsultareHaute-Corse
PLU
PLU di Bastia
Territorio compreso tra mare e montagna, con forti vincoli: l'edificabilità dipende essenzialmente dalla rigenerazione urbana.
ConsultarePLU
PLU di Calvi
Comune costiero e turistico: equilibrio tra pressione balneare e tutela degli spazi naturali.
ConsultarePLU
PLU di L'Île-Rousse
Comune balneare compatto: densificazione del tessuto esistente più che espansione urbana.
ConsultareDomande frequenti
Che cos'è esattamente un PLU, piano urbanistico locale?
Il piano urbanistico locale è il documento che stabilisce, comune per comune, le regole edilizie: dove si può costruire (la zonizzazione) e come (il regolamento). È vincolante per il rilascio dei permessi di costruire. In assenza di PLU, si applicano una carta urbanistica comunale o il regolamento urbanistico nazionale (RNU), molto più restrittivo.
Come consultare il piano urbanistico locale (PLU) del mio comune in Corsica?
Il documento opponibile è consultabile gratuitamente in comune (ufficio urbanistica) e, per la maggior parte dei comuni, sul Géoportail de l'urbanisme. Attenzione alle versioni obsolete che circolano online: conta solo la versione in vigore.
Perché la loi Littoral, legge francese sul litorale, è così determinante in Corsica?
Quasi tutti i comuni corsi più richiesti si trovano sul litorale. La loi Littoral, legge francese sul litorale, impone un principio di inedificabilità nella fascia dei 100 metri al di fuori delle aree urbanizzate, un'urbanizzazione in continuità con l'edificato esistente e la tutela delle aree di particolare pregio. In caso di contrasto, prevale sul PLU.
Che cos'è il PADDUC e in che modo mi riguarda?
Il piano di assetto e sviluppo sostenibile della Corsica è vincolante per gli strumenti urbanistici locali. Individua in particolare aree agricole strategiche (ESA) e aree di particolare pregio o caratteristiche (ERC) che possono rendere inedificabile un terreno pur classificato favorevolmente da un precedente strumento comunale.
Un terreno non edificabile può comunque essere venduto?
Sì, ma a un prezzo non paragonabile a quello di un terreno edificabile: uso agricolo, pastorale, ricreativo o di svago. Indicare chiaramente la zonizzazione fin dalla messa in vendita evita che i preliminari saltino al momento del certificato urbanistico.
La zonizzazione modifica il valore del mio immobile edificato?
Molto. Una casa su una particella frazionabile in zona urbana vale più di una casa identica su una particella non frazionabile: il potenziale edificatorio residuo incide sul valore. È un aspetto che integriamo sistematicamente nelle nostre valutazioni.
Dubbi sull'edificabilità del vostro terreno?
Verifichiamo gratuitamente la zonizzazione della vostra particella, le servitù applicabili e il potenziale di valorizzazione — prima ancora di parlare di messa in vendita.