Küste & Bebaubarkeit
loi Littoral und PADDUC: Was auf Korsika noch bebaubar ist
Zwischen einem bebaubaren Grundstück und demselben Grundstück mit Ausweisung als küstennahes Naturgebiet liegt der Wertunterschied häufig bei 1 zu 10. Viele korsische Eigentümer wissen nicht, dass ein « schon immer bebaubares » Grundstück seit der Anpassung ihres örtlichen Bauleitplans (PLU) an den PADDUC nicht mehr bebaubar ist. Wir prüfen dies, bevor wir Ihnen einen Preis nennen.
Die vier wichtigsten Orientierungspunkte
100-Meter-Küstenstreifen
Außerhalb bereits bebauter Bereiche ist dort grundsätzlich jeder Neubau verboten. Die Entfernung wird von der Uferlinie aus gemessen, nicht von der Grundstücksgrenze.
Ufernahe Gebiete
Dort ist nur eine begrenzte Ausweitung der Bebauung zulässig, die im örtlichen Bauleitplan (PLU) begründet werden muss. Wie weit sich die Zone landeinwärts erstreckt, ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.
Anschluss an bestehende Bebauung
Seit dem Gesetz loi ELAN dürfen Neubauten nur im Anschluss an bestehende Siedlungen und Dörfer entstehen. Ein isoliertes Grundstück ist nicht bebaubar, auch wenn es erschlossen ist.
PADDUC und strategische Agrarflächen
Der PADDUC ist für die örtlichen Bauleitpläne (PLU) verbindlich. Ein als strategische Agrarfläche eingestuftes Grundstück bleibt für Wohnbebauung nicht bebaubar, unabhängig von seiner Umgebung.
Die wichtigsten Ratgeber
Das Küstenschutzgesetz loi Littoral auf Korsika
Die 1986 verabschiedete loi Littoral (französisches Küstengesetz) gilt im gesamten Gebiet der korsischen Küstengemeinden. Sie verbietet das Bauen nicht grundsätzlich, sondern regelt es nach dem Abstand zur Küste und dem Anschluss an bestehende Bebauung.
Der PADDUC
Der Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC), der Plan für die Raumordnung und nachhaltige Entwicklung Korsikas, ist für die örtlichen Bauleitpläne (PLU) der Gemeinden verbindlich. Er kartiert die strategischen Agrarflächen und konkretisiert die Anwendung des Küstenschutzgesetzes loi Littoral auf der Insel.
Besonders schützenswerte Gebiete und Freiflächen zur Siedlungstrennung
Bestimmte Küstenabschnitte stehen als besonders schützenswerte Gebiete unter Schutz: Dort gilt ein nahezu umfassender Schutz, weit über den 100-Meter-Streifen hinaus.
Ein nicht bebaubares Grundstück verkaufen
Ein nicht bebaubares Grundstück ist nicht wertlos: Ob für Landwirtschaft, Weidewirtschaft, Freizeit oder Erholung — es gibt einen Markt dafür, sofern es ehrlich präsentiert und marktgerecht bewertet wird.
Ihre Parzelle prüfen lassen
Wir prüfen die Gebietsausweisung im PLU (örtlicher Bebauungsplan), den PADDUC (Raumordnungsplan für Korsika) und die geltenden Dienstbarkeiten. Anschließend rufen wir Sie mit einer ersten Einschätzung und einer ungefähren Wertangabe an – ob bebaubar oder nicht. Kostenlos und unverbindlich.
Information zur Orientierung: Rechtlich geltend gemacht werden kann nur die von der Gemeinde ausgestellte städtebaurechtliche Bescheinigung (certificat d'urbanisme). Die veröffentlichten Dokumente können im Géoportail de l'urbanisme (französisches Geoportal für Bauleitplanung) eingesehen werden.
Bauplanung nach Küstengemeinde
Häufige Fragen
Gilt das Küstenschutzgesetz loi Littoral auf ganz Korsika?
Sie gilt für Gemeinden am Meer und an bestimmten Binnengewässern und erfasst damit den größten Teil der Inselküste. Für Gemeinden im Landesinneren gelten ausschließlich ihr örtlicher Bauleitplan (PLU) und der PADDUC.
Mein Grundstück war früher bebaubar — ist es das noch?
Nicht unbedingt. Durch die schrittweise Anpassung der PLU an den PADDUC wurden zahlreiche Grundstücke als Agrar- oder Naturflächen neu eingestuft. Klarheit schafft nur eine aktuelle baurechtliche Auskunft (certificat d'urbanisme).
Hat ein nicht bebaubares Grundstück noch einen Wert?
Ja, allerdings ist der Wert nicht mit dem eines Baugrundstücks vergleichbar. Er hängt von den Nutzungsmöglichkeiten und Merkmalen ab: Landwirtschaft, Weidewirtschaft, Erholung, Zufahrt, Wasser, Aussicht. Die DVF-Transaktionen der Gemeinde liefern die tatsächlichen Vergleichswerte.
Kann man ein bestehendes Haus in der Küstenzone erweitern?
Manchmal, als begrenzte Erweiterung, je nach Zonierung und Lage in ufernahen Gebieten. Maßgeblich sind ausschließlich der geltende PLU und die baurechtliche Auskunft (certificat d'urbanisme).
Wer erteilt die rechtsverbindliche Auskunft?
Die Gemeindeverwaltung, über das certificat d'urbanisme, eine amtliche Auskunft zur planungsrechtlichen Situation. Im Géoportail de l'urbanisme lassen sich die veröffentlichten Planungsunterlagen einsehen. Unsere Seiten dienen der Erläuterung und ersetzen diese Quellen nicht.
Muss der Käufer über die Einschränkungen durch den Küstenschutz informiert werden?
Ja. Der Verkäufer ist zu wahrheitsgemäßen Angaben über die Bebaubarkeit verpflichtet. Wer ein Grundstück auf Grundlage einer alten Bescheinigung als bebaubar verkauft, riskiert eine Klage auf Nichtigerklärung oder Preisminderung.